Як чинити з квартирою в іпотеці при розлученні екс-подружжю?

Квартира, взята в іпотеку, - це серйозне випробування для родини. Дуже важко спрогнозувати, що трапиться в найближчі роки, а тим більше 10-15 років. Дуже можливо, що виросте курс долара, і якщо іпотека оформлялася в іноземній валюті, то така ноша стає непідйомною для сім'ї. Безробіття може внести додаткові корективи в плани.

У зв'язку з поточним процесом деіндустріалізації в країні, важко спрогнозувати і подальшу долю підприємства, а значить, і майбутніх доходів. Аналогічно можна констатувати факт з приводу ведення бізнесу. Скільки він протримається на плаву - 10 років або один рік? Одним словом, ризиків дуже багато.

Але може бути і ще один делікатне випадок: коли подружжя розлучається. Причин, за якими це може статися, може бути дуже багато, а результат один. І треба щось вирішувати з житлом, адже квартира в іпотеці при розлученні потребує окремої уваги, оскільки зачіпає інтереси не тільки подружжя та членів сім'ї, а й інтереси банківської установи, яка видала іпотеку на цю квартиру. В результаті виникає дуже багато питань, життєвих ситуацій і спірних моментів. У будь-якому випадку виходи з них є, завжди можна або домовитися полюбовно, або звернутися до суду для вирішення спірних моментів.

Розділ іпотечної квартири при розлученні: що говорить закон?

Перш ніж перейти до розгляду конкретних випадків, можливих дій кожної зі сторін, в тому числі і банківської установи, розглянемо, що відносно цього стверджує законодавство? У законодавстві це питання регулюється Сімейним кодексом. Статтею 33 даний нормативно-правовий акт визначає, що все майно, яке набувається під час шлюбу, вважається спільним. Однозначно і безапеляційно. Тобто купуєте ви квартиру в кредит або відразу виплачуєте за неї всю суму цілком - вона являє собою спільно нажите майно і спільну власність.

Інший законодавчий акт, а саме федеральний закон «Про іпотеку», який був прийнятий в 1998 році, не містить в собі будь-яких обмежень щодо розділу іпотечної квартири. Однак стаття 7 цього закону встановлює, що майно, яке було придбано у шлюбі і знаходиться у спільній власності, іпотекою встановлюється тільки тоді, коли є в наявності письмову згоду всіх власників цього майна. Особливу увагу необхідно приділити тому, що така згода має бути виключно в письмовому вигляді.

Виходячи з вищенаведених нормативно-правових актів, виходить, що якщо квартира належить до спільно нажитого майна, то розділ квартири при розлученні подружжя виробляється на рівні частини. Цей висновок підтверджує і Сімейний кодекс пунктом 1 статті 39, в якій йдеться, що під час розділу спільно нажитого майна та встановлення частки в ньому кожного з них, ці частки визнаються рівними. Як виняток передбачено, що між подружжям, можливо, є укладений договір. Тоді потрібно виходити з умов цього договору, якщо вони не суперечать чинному законодавству.

Але якщо з квартирою все ясно, вона ділиться на рівні частки між подружжям після розлучення, то як чинити з існуючим кредитом? З кредитом також немає невизначеності і з ним необхідно діяти у відповідності з пунктом 3 наведений статті, в якому визначено, що якщо у подружжя є кредит при розлученні, то він розподіляються між ними відповідно до пропорцій розподілених часткою спільно нажитого майна.

Все гранично ясно. Квартиру ділимо навпіл, значить, і кредит при розлученні виплачуємо навпіл. І зовсім немає різниці, хто оформляв його на себе, чоловік або дружина. Борги в такому випадку вважаються загальними. А якщо все так гранично ясно і розписано в законодавстві, тоді чому виникає маса спірних питань, а сам розділ іпотеки при розлученні викликає багато складнощів?

Вся справа в тому, що, крім двох розлучаються подружжя, на сцену виходить третій учасник - банк.

Які дії можуть бути у банківської установи?

Складнощі виникають з тієї причини, що житло, яке придбано під іпотечний кредит, складається під заставою в банківській установі з усіма витікаючими наслідками. Це означає, що після розлучення, для того щоб здійснити будь-яку операцію з іпотечною квартирою, потрібно дозвіл банку. Без цього дозволу не вийде ні продати квартиру, ні поміняти її, ні перевести борг, що залишився на будь-якого з подружжя. Навіть для того, щоб поділити між колишнім подружжям тіло кредиту і щомісячні платежі, буде потрібно отримувати дозвіл банку.

До речі, про продаж квартири в іпотеці при розлученні. Банк йде на це, тобто дає на це дозвіл тільки в самих крайніх випадках, особливо при розлученні подружжя. Але і зобов'язати когось із подружжя нести взяті раніше зобов'язання по кредиту теж проблематично. Причому це регламентовано на законодавчому рівні Цивільним кодексом, а саме пунктом 1 статті 391, в якій переведення заборгованості з одне обличчя на інше можливе тільки з дозволу кредитора.

Що стосується питання, як переоформити іпотеку на дві частини, дозволивши кожному з колишнього подружжя нести одноосібну відповідальність за своєю частини боргу, то тут передбачений варіант проведення такого розділу тільки в тому випадку, якщо мова йде про багатокімнатної квартирі. Якщо квартира однокімнатна і неможливо фізично розділити її на дві рівні частки, то іпотечний кредит не підлягає поділу на його самостійні частини. Про це стверджує законодавець у статті 5 федерального закону «Про іпотеку», в якому говориться, що неможливо виділити частину майна в якості самостійного предмета іпотеки, якщо цю частину неможливо виділити без того, щоб не змінити її призначення.

Важливий момент полягає і в тому, що сам банк не зацікавлений, щоб по одному кредиту зростала кількість боржників. А значить, він буде прагнути перешкодити поділу одного щомісячного платежу надвоє. Тим більше що законом йому дано право накладати вето. Іншими словами, для банку краще мати кілька боржників по одному кредиту, ніж за кожним кредитом по одному боржнику.

Ризики неповернення боргу в першому випадку менше, а значить, банк буде прагнути зберігати наявний стан по кредиту, незважаючи на зміну сімейного стану кредитоотримувачів. Мимоволі згадуються слова героя кінофільму «Приморський бульвар» про те, що при новій системі страхування, перш ніж розлучитися, чоловік тричі подумає. Роль такого страхування шлюбних відносин виконує іпотека, будучи матеріальним хранителем сімейного вогнища.

Які варіанти вирішення питання?

Незважаючи на, здавалося б, безвихідну ситуацію, яка може скластися при розлученні і можливу поведінку банку, є деякі рекомендації, як поділити іпотеку при розлученні для вдалого вирішення питання. Оскільки Сімейним кодексом статтею 38 встановлено, що спільно нажите майно подружжя за їх згодою може бути поділене між ними, то це означає, що достатньо скласти таке письмова угода перед тим, як оформляти іпотеку. При цьому угода може бути оформлено не тільки перед вступом у шлюб, але і в процесі його існування.

Наявність такого договору, передбаченого статтями 40-44 Сімейного кодексу, набагато спрощує ситуацію. Суд просто слід умовами цього договору і не стане зовсім брати участь у розділі як іпотечної квартири, так і самого кредиту. Але в цьому випадку банк, як зацікавлена сторона, може оскаржити цю угоду подружжя. Зробити він це може в тому випадку, якщо подружжя при оформленні іпотеки приховали сам факт існування такого договору між ними.

Якщо подружжя таку угоду заздалегідь не передбачили, то залишається покладатися на волю банківської установи та приймати наступні лінії поведінки. Найкращий варіант полягає в тому, що подружжя, які спочатку є созаемщиками, отримують рівні частки в іпотечній квартирі і після анулювання шлюбу здійснюють спільне погашення боргу перед кредитором.

Наступний варіант відрізняється від першого тим, що позичальником виступає хтось із подружжя. Частки в квартирі і борг за неї розподіляються порівну. Якщо є дві кімнати в квартирі, то банк може піти на розділ іпотечного кредиту. Гірше, якщо в цій ситуації квартира однокімнатна і один з подружжя відмовляється платити свою частку боргу, при цьому не претендує на частку в квартирі. Банк може піти на те, щоб перевести весь борг на одного з подружжя і після його погашення він залишиться єдиним його власником. Щоб так переоформити іпотеку, необхідно надати письмову відмову другого з подружжя, який потрібно завірити нотаріально.

І нарешті, останній варіант, при якому банк не йде назустріч при поділі загального іпотечного кредиту позичальників на одноосібні кредити. Основний позичальник не в змозі здійснювати подальші регулярні платежі по іпотеці. Вихід у цій ситуації полягає в тому, щоб продати квартиру, яка знаходиться в заставі у банку, повернути йому всю суму отриманої позики, а решту грошей поділити між подружжям порівну. Всі перераховані вище варіанти досить умовні і служать орієнтиром для подальших дій екс-подружжя.

Винятки з загального випадку, коли квартира на двох не ділиться

Є ряд приватних випадків, їх всього два, при яких не передбачається як розділ квартири, що знаходиться в іпотеці, так і розділ отриманого на неї позики. Перший випадок відноситься до такого явища, як особиста іпотека, при якій квартира куплена на особисті гроші одного з подружжя до шлюбу або під час нього. Відповідно до статті 36 Сімейного кодексу, таке майно не входить до переліку спільно нажитого і не підлягає розділу при розірванні шлюбу.

До такого майна і до таких особистим грошей відносяться ті кошти, які отримані одним із подружжя до того, як він одружився, або кошти, які були отримані під час шлюбу, але від продажу майна чоловіка, придбаного ним до одруження. Сюди відносяться гроші та майно, які були успадковані чоловіком або дружиною, а також майно або грошові кошти, отримані під час приватизації або під час інших безоплатних угод.

Наступне виняток поширюється на військову іпотеку. У цьому питанні все не так однозначно, як з особистими коштами. Наприклад, ряд юристів наполягають на дії в таких випадках норм статті 34 Сімейного кодексу, яка говорить, що до спільно нажитого майна відносяться всі трудові доходи кожного з подружжя, результати інтелектуальної праці і т.д., в тому числі будь-які грошові виплати, що не мають спеціального цільового призначення.

Деякі юристи вважають, що гроші, які перераховуються військовим під накопичувально-іпотечну програму, є цільовими і не є спільно нажитим майном. У такому випадку дружина або чоловік, який не є військовослужбовцем, не може претендувати на частину цієї квартири.

Як видно, все логічно і відповідно до закону, якби не одне але. Якщо для придбання такої квартири були використані додаткові кошти, на які поширюється визначення спільного майна, то на ці кошти зазначене обмеження не діє. А значить, дружина або чоловік військовослужбовця має право претендувати на половину цих додаткових коштів. Можуть бути й такі випадки, що додаткові кошти були взяті з іншого майна, на яке не поширювався режим спільно нажитого майна.

Наприклад, чоловік-військовий оформляє військову іпотеку, а дружина виділяє на її оплату гроші, які були отримані у спадок від батьків. У такому випадку вона претендує на всю цю суму, яку вклала. Якщо ж ці успадковані гроші від своїх батьків вкладав сам чоловік, то дружина не може претендувати ні на квартиру, ні на ці додаткові кошти.

Чи можна не платити по іпотеці після розлучення?

Є помилкова думка, що, у разі коли борг за іпотеку лежить на обох подружжя, один з них може спокійно ухилятися від виплат по кредиту, точніше, від своєї частки щомісячних виплат. Це не так і ось чому. Прострочення платежу призводить (навіть у його частини) до зростання боргу, тобто коли щомісячна виплата була здійснена, але не в повному обсязі, банк автоматично нараховує пеню відповідно до умов договору.

Ця пеня розподіляється на обох позичальників. Продовжуючи невиплати тіл і відсотків по кредиту, а також нарахованої пені, позичальники збільшують суму боргу. При цьому борг збільшується для обох позичальників, незалежно від того, хто з них платить, а хто ні. Кінцевим результатом такої поведінки боржників буде відібрана квартира і борги, які вони повинні будуть сплачувати в банк.