Як розділити квартиру при розлученні по іпотеці до шлюбу

З ростом популярності іпотечних кредитів все частіше виникає досить проста і типова ситуація: при розлученні за колишнім подружжям залишається невиплачений борг. Якщо іпотека була оформлена в шлюбі, то тут ситуація ясна. Залишок боргу буде розділений між подружжям порівну. У ситуації ж, якщо кредит був узятий тільки одним чоловіком до укладення шлюбу, має місце кілька юридичних тонкощів.

Способи погашення іпотеки при розлученні

Найкращий спосіб уникнути суперечок при розділі закладеної квартири при розлученні:

• погасити достроково іпотеку;
• продати квартиру;
• виручену суму поділити навпіл.

На практиці це трапляється рідко. Зазвичай у подружжя немає готівкових коштів, щоб покрити борг по іпотеці. Якщо навіть іпотека «закрита», виникають складнощі при продажу квартири, якщо у подружжя є розбіжності з приводу її вартості.

Другий спосіб - домовитися про продаж квартири, за яку ще не сплачено борг. На це обов'язково потрібна згода банку. Читайте уважно кредитний договір: така можливість має бути прописана в одному з його пунктів. Якщо банк дає згоду, події розвиватимуться переважно за цим сценарієм:

• банк самостійно продає квартиру приватній особі або на аукціоні;
• з вирученої суми утримується розмір боргу з відсотками і витрати з продажу майна;
• подружжя отримують по половині суми, що залишилася.

Третій варіант, до якого вдаються найчастіше: кредит цілком і повністю переоформляється на одного чоловіка, при цьому він виплачує другій стороні половину всіх платежів, які були вироблені під час шлюбу. При цьому абсолютно неважливо, була оформлена іпотека до шлюбу або вже після весілля.

Ілюстрацією цього рішення може бути наступний приклад, коли квартира була придбана в іпотеку до шлюбу. Молодий чоловік за рахунок власних коштів придбав в іпотеку квартиру вартістю 6000000 рублів. На момент його одруження борг склав 5 мільйонів, а момент розлучення - 3. Квартира залишається у його власності, але ті 2 мільйони, які були виплачені, коли подружжя перебувало в офіційному шлюбі, діляться навпіл. Отже, він залишається повинен дружині 1000000 рублів, але усіляких прав на квартиру колишня дружина позбавляється.

Як захистити своє

Природно, залишатися в боргу нікому не хочеться. Особливо в тій ситуації, якщо платежі по іпотеці виробляв власник квартири за рахунок власних коштів, а другий чоловік при цьому не мав власного доходу. В очах закону така нерухомість все одно буде вважати загальної, і буде ділитися при розділі майна.

Власнику доведеться доводити суду, що квартира не є спільно нажитим майном. Яким чином це можна зробити?

1. Надати докази, що за іпотеку платив тільки один чоловік. Це може бути, наприклад, виписка з бухгалтерії на підприємстві, де працює платник, в якій є дані про те, що бухгалтерія автоматично робила відрахування з його зарплати в банк за рахунок погашення кредиту.
2. Довести, що другий чоловік не мав доходу. Наприклад, це може бути непрацююча мати, яка перебуває в декреті. Однак реалії такі, що подібні докази нечасто визнаються судом, оскільки дохід навіть одного чоловіка за законом вважається загальним.
3. Надати суду кредитний договір, де платник виступає в цій якості одноосібно, без співпозичальників та поручителів.

Але треба зазначити, що подібні справи рідко вирішуються на користь позивача.

Зазвичай при розлученні з поділом квартири, придбаної в іпотеку, суд присуджує власнику виплатити другій стороні компенсацію за всі ті роки, коли кредит виплачувався у шлюбі.

Якщо призначення компенсації уникнути не вдалося, можна змінити відсоток компенсації в меншу сторону. Наприклад, квартира відходить дружині, і вона повинна виплатити колишньому чоловікові компенсацію. Але якщо у неї є діти, які проживають з нею, судом розмір виплат може бути зменшений.

Якщо іпотечна квартира в новобудові

Розділ майна, якщо іпотечна квартира знаходиться в новобудові і не існує ні фізично, ні юридично, може істотно ускладнитися. Справа в тому, що право власності у платника виникне тільки після того, як буде завершено будівництво. Якщо на той момент власник буде перебувати в шлюбі, ця квартира буде вважатися спільно нажитим майном, навіть якщо платежі виробляв тільки сам власник. Приміром, він уклав шлюб за місяць до того, як вніс останній платіж. Так що ділити таку квартиру доведеться за всіма правилами розлучення: чоловікові або дружині відійде половина нерухомості.

У разі якщо розлучення відбулося до того моменту, як будівництво було закінчено, можливі варіанти. Звичайно, колишня «друга половинка» може просто-напросто проігнорувати цей факт. Але якщо він або вона подасть в суд і зажадає в якості компенсації половинну вартість всіх платежів, зроблених у період шлюбу, то суддя, швидше за все, засвідчить правоту позивача.

Щоб цього не сталося, слід укласти угоду, завірене у нотаріуса, про те, що квартира в новобудові після завершення будівництва буде перебувати у власності лише у одного, і друга сторона на неї не претендує.

Як треба підстрахуватися

Щоб подібній ситуації при розділі майна не сталося, необхідно заздалегідь підстрахуватися. Звичайно, можна домовитися з другою стороною, що ніхто нікому нічого не винен. Але покладати надії на порядність того, з ким назріває конфлікт при розлученні, навряд чи варто. Якщо ж згоди досягнуто, його слід завірити нотаріально та надати папір в суд, який розглядатиме справу про розірвання шлюбу. Тоді суддя винесе постанову, сприятливе для власника квартири.

Кращий спосіб застрахуватися від подібних неприємностей: при укладанні законних відносин оформити шлюбний договір. У ньому потрібно прописати всі особливості поділу майна. Звичайно, вважається, що перед весіллям говорити про розлучення - погана прикмета, але в деяких випадках це допоможе уникнути зайвих суперечок і витрачених нервів при розставанні. Крім того, такий договір можна оформити в будь-який момент не тільки до весілля, але навіть безпосередньо перед розлученням.

Оформлення шлюбного договору краще довірити фахівцеві. Це гарантує захист від помилок і різночитань. У договорі слід зазначити:

• хто є власником квартири (на кого оформлена іпотека);
• яка частка кожного чоловіка в іпотечній квартирі (у разі розлучення);
• розмір грошової компенсації в разі розлучення (у твердій сумі або у відсотках від платежів);
• частка кожного чоловіка в погашенні кредиту (під час шлюбу і після розлучення).

Шлюбний договір обов'язково прикладається до іпотечного кредиту. У разі необхідності кредитний договір з банком переукладається.

Наявність шлюбного контракту гарантує справедливий розподіл майна і дозволяє уникнути витрат нервів, яких і без поділу власності витратиться чимало.